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加拿大连续出台政策收紧购房

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2016-10-16 15:52

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加拿大移民政策

【 liuxue86.com - 移民政策 】

   中国留学生又上头条?!

  在此前1.57亿人民币购买温西豪宅后,又出现一位学生一套房转手获利近600万人民币的新闻!

  所以,“炒房”成了留学生们的一项新技能?!

  所以,“惹怒”了温哥华,连续出台政策以收紧购房?

  但真的可以降低温哥华房价吗?

  加拿大房产与留学生又是怎样的相辅相成的?

  我们从头说起......

  中国留学生炒一套房就赚了600万人民币!

  据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道,加拿大BC省新民主党(NDP)Vancouver-Point Grey选区省议员兼房屋政策评论员大卫·艾比(David Eby)近期召开新闻发布会,抨击一个黄姓中国留学生2015年4月以719万加币(约合3640万人民币)购入西8街一豪宅,2016年5月转手以835万加币售出,获利116万加币(约合585万人民币),而该学生没有申报过收入来支持这些贷款。

  ▲David Eby 图片来源:温哥华太阳报

  大卫·艾比公布了温哥华西区高价住宅拥有权的异常情况,其中有9栋物业的业主是学生,所拥有的物业总值超过5700万加币,其中约4000万加币来自银行贷款,怀疑其中有学生业主有炒卖行为,大卫·艾比指这9栋物业的业主的名字都是华人的汉语拼音。

  按照市场行情估算,黄姓中国留学生以719万加币购入豪宅,其贷款额将高达467万加币,以留学生的身分看其合法收入无法支撑如此巨额贷款,那么加拿大银行怎么会贷款给一个没有收入的留学生呢?大卫·艾比说,满地可银行,加拿大帝国商业银行和加拿大汇丰银行提供给了学生的房贷。

  他还说,收集到的数据只是冰山一角。如果由专业人士或省政府出面进行全面深入的调查,将会发现更多更严重的因银行房贷政策造成的问题,而这个不是秘密的秘密:加拿大很多银行优待外国人,按揭不需收入证明。

  曾有中国留学生花费1.57亿人民币购温西豪宅

  这次被大卫·艾比单独点名的黄姓同学以及之前购买温西3100万加币(约合1.57亿人民币)豪宅的周天宇(Tian Yu Zhou,音译),牵扯出了一个群体——中国留学生。

  5月12日,加拿大本地媒体曝出一名中国学生周天宇买下位于温西Belmont Avenue 4833号的一栋价值3100万加币的豪宅。该豪宅有5间卧室、8间浴室,占地1.7英亩,室内面积14600英尺。土地所有权文件显示,周天宇拥有这个豪宅99%的所有权,而另一个仅占1%所有权的主人名叫冯翠(Cuie Feng,音译),是一名商人。两人支付了超过2000万加币的现金,剩余1/3房款则向CIBC(加拿大帝国商业银行)按揭,每2周需支付17079.41加币的房贷。

  银行借贷问题或是造成加拿大房价大涨的主要原因

  大卫·艾比表示,并没有迹象表明这些学生申报过收入以支持这些贷款,“我认为银行借贷的问题是造成加拿大房价大涨的主要原因。”

  据了解,加拿大帝国商业银行对申请住房按揭贷款有如下要求:收入和工作证明;收入水平必须能够支付分期付款;至少5%的首付。此外,如果申请人不具备贷款资格,则需要担保人为其担保;同时,在大不列颠哥伦比亚省申请贷款,申请人须年满19岁。

  ▲加拿大帝国商业银行抵押住房贷款要求

  《环球邮报》9月14日曾报道称,加拿大政府近年来一再要求银行收紧按揭贷款,以防止国民为了买房过度借贷;但是本国大银行对待外国人,包括留学生,在买房申请按揭贷款时,却实行一套完全不同的标准:居然根本不需要提供收入证明,也不需要证实收入来源。

  《环球邮报》还爆出华裔地产商顾某利用向在中国的客户借钱,用来付买房的首付款,使用客户的资产向加拿大房贷机构申请贷款,银行在收到首付后并不要求申请人提供收入证明即发放巨额贷款,房产以客户的名字登记注册,顾某则为“受益业主”,等房产出售后,顾某向客户偿还贷款、利息,余下的钱归自己,并且还不用缴税。得以依靠银行的融资炒卖了36栋房产获取暴利。

  因此,大卫·艾比呼吁,当局应当加强房地产交易的监督管理,特别购房者应证明其购房资金的来源;要求省府应加紧房地产交易的监管,尤其购买者应证明购房资金来源;他提出要更广泛的调查研究,是否允许加国银行在大温地区可允许外国客户只需付首期和未经核实收入,就可贷款买楼。

  温哥华的房价的确在飙升, 全球房价第六贵

  自今年以来,“中国炒房客抬高加拿大房价”的说法就一直在加拿大流传。且不管是真是假,有一点可以确定的是,温哥华的房价的确是在飙升。

  据外媒CNBC报道,9月15日,美国经济咨询公司LongviewEconomics公布的一份以"房价收入比"为依据的排行榜显示,温哥华已是全球房价第六贵的城市。

  尽管加拿大官方并没有给出令人信服的证据证明中国买家在加拿大楼市交易中究竟起到了多大作用,仅在一份央行报告中表示,“外国人购房需求的确让房价上涨,从而导致购房贷款的攀升”;但加拿大房价确实是以肉眼可见的速度在涨。

  截至今年4月,B.C.省和多伦多所在的安大略省房价增长最快。大温哥华区域的房价同比增长了30%,大多伦多地区房价同比增长了14%。(加拿大三大地区2012年1月~2016年4月房价走势,红色曲线为B.C.省和安大略省)。

  仔细看近年来的走势,你会发现,温哥华的房价在2016年之前总是起起伏伏,保持大致稳定,但从2016年开始,突然就开始飙升!

  “三大杀招”直面楼市,温哥华房价何去何从

  政府不得不出手管控。

  1、BC省政府在7月25日下午通过一项新的房屋修正案(Bill 28:Property Transfer Tax Act),法案规定购买大温住宅的外国人或外国公司要向省府多缴15%的财产转让税,适用于外国公民或外国控股企业在BC省购买的所有类型住宅(residential real estate),8月2日起正式实施!

  也意味着,对于价值200万加元的房产,征收15%的房产转让税将要缴交30万加元的税款,这是之前购房者财产转让税的8倍!

  然而,加拿大国民银行与Teranet联合发布的8月综合房价指数调查报告显示,加拿大8月房价环比上涨1.5%,创下自1999年开始编制这一指数以来最大涨幅。该指数覆盖的11个主要房地产市场中,有7个市场房价录得上涨,最大的两个市场——多伦多和温哥华——涨幅居前。

  也就是说,尽管温哥华自8月起开始对外国购房者征收15%的房产转让税,但仍未能遏制房价上涨势头。温哥华8月房价环比上涨1.7%,连续第20个月上涨,涨幅较7月的2.3%略有回落。

  这与此前媒体有关新税实施后温哥华房价暴跌的报道相悖。数据显示,自2005年以来,温哥华房价已上涨249%。与去年同期相比,加拿大房价平均上涨11.4%。11个主要房地产市场中,有8个房价同比上涨。其中,温哥华房价同比上涨25.8%,多伦多房价同比上涨14.6%。

  2、为抑制炒房,加拿大金融管理机构也在出台房屋抵押贷款新政。

  7月7日,加拿大金融管理机构(OSFI) 致信各大银行等房屋贷款机构,敦促银行进一步加大对房屋抵押贷款的审批程度,对于贷款申请人的收入情况以及雇用情况的审查必须更加严格。

  7月26日,OSFI在BC省政府宣布海外买家交易税之后发布通知,要求各大银行要做好温哥华房价暴跌的风险评估和压力测试。

  9月12日,OSFI发表“金融机构资本充足率方针(Capital Adequacy Requirements Guideline)”,并展开公众咨询。业内人士指出,这是加拿大为准备收紧房贷的一个重要举措。

  9月16日,加拿大财政部主管 Daniel Lauzon 表示,政府对于银行的新房贷运营规章制度将会在10月18日公布,预计未来更多金融以及房地产市场管理改革也将陆续出炉。

  以10月31日为财政年度(Year End)的银行及房贷机构将从今年11月1日起实施新政;以12月31日为财政年度的银行及房贷机构将于2017年1月1日起开始实施。

  这将是加拿大自2008年以来第五次收紧政府支持的住房抵押贷款政策。做为一个联邦监管机构,OSFI的房贷新政将影响全加拿大的购房者。而政府收紧房屋抵押贷款政策旨在维持房地产市场稳定,抑制融资过度带来的风险。

  3、9月14日,温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)宣布,温哥华将在2017年底以前开始对整年空置的第二套房产征收空屋税(vacant home tax),目前官方透漏在房价估值的0.5%和2%之间,具体税率未定。需要缴税的业主,将从2018年开始正式纳税。这将是加拿大第一例。

  目前空屋税的税率还没有板上钉钉,但对于温哥华均价在百万加元的房子来说,意味着每年要多交的钱是5000加元至2万加元不等。

  但据温哥华前市长参选人赖普德(Kirk Lapointe)表示,空置税充满漏洞,难以执行。而市政府事前根本没有调查清楚,全市实际上有多少幢空置房屋。尽管市府今年较早时有一份报告指出,全市有10800幢空屋,但赖普德表示,最后要交空置税的物业究竟有多少幢,还是未知之数。另外,赖普德称,据市政府估计,空置税每年可带来200万加币额外收入;不过,相关的行政成本或法律诉讼费用,市政府却只字未提。

  所以,虽然房屋空置税出发点是为了打击楼市过热、房价过高,但是是否真的能影响房价、未来会怎么样,谁也不能未卜先知,拭目以待吧!

  即便如此,也挡不住中国人的兴趣!

  尽管交易成本因税收新政明显上升,但华人对温哥华楼市的关注度却并没有降温。针对华人购房,房地产信息网站负责人穆尔(Matthew Moore)称,华人买家对温哥华地区房源的查询,7、8月份分别上涨了17%和37%,“这说明当地征收外国购房者税率的报道,实际上提升了华人买家对温哥华房产的关注度。”

  看的人增多,想出手的人似乎并没有增加。数据同时显示,华人买家针对温哥华房源的咨询量在7、8两月分别下降了51%和8%,显示更多买家持观望态度,坐等市场调整结束。数据还显示,8月以来中国买家针对多伦多房源所作的咨询,已比上月增长接近50%。

  “多伦多和温哥华均为中国买家在加拿大的首要购房目标城市,大部分中国买家在加拿大购房是集教育及房产投资需求为一体的,属于长期投资,较少会受政策左右,有时他们会转向加拿大其他条件更优惠的地区,如蒙特利尔等地。”穆尔表示,“而且,华人对加拿大房产投资与华人留学生数量之间有相辅相成的关系,留学生数量减少,房地产投资数量也随之减少,而当华人的购房量减少,你可能很快就会听到温哥华教育部门在抱怨国际学生数量减少了。”

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