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移民美国如何选投资项目

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2013-01-02 14:09

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投资移民

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  [小编按]

  美国移民生活小常识

  1. 当物品上写着的“Two for three dollars”时,购买一个的价格不会很贵,买一个就是一块半。在快餐店就不能单买一个,例如 Arby 的“2 Sub for 4 dollars”的促销活动。

  2. Buy one get on free 这是美国常见的一种促销手法,小至日常用品,大至汽车都有“buy one get one free” 的优惠。但由于是买一送一,所以拿两个跟拿一个的价钱是一样的。

  3. Never buying beers without your pictured ID in hand 美国的法律规定,达到法定年龄时,才能购买酒精类的产品,而且卖家都会查看买者的 picture ID。此外,有些地方是可以卖 Liquor,个别州规定星期日不得卖酒。

  4. Bring your I.D to the bar and when you write a check 一般跳舞的酒吧都有年龄的限制,有些规定是 18 岁,有些要 21 岁。

  5. 几乎所有的营业场所晚上六点都会关门。

 

  移民美国如何选投资项目

  美国EB-5 投资移民项目种类繁多,目前光是在中国大陆市场上推广的项目就要超过100 多个,其中绝大部分的都是房产开发类的项目,约占所有EB-5 项目的85%以上。美国EB-5 类的投资移民的特点是,美国政府只制定美国投资移民的相关法律,并且通过美国移民局(USCIS)审理所有的移民申请个案,但所有的投资项目本身都是单纯的商业运作行为,美国政府没有也不可能参与到EB-5项目的投资运作里面去,市场上“所谓”的政府项目只是一种市场宣传的包装手法而已。所以每一个投资者在选择EB-5 投资项目的过程中,都需要用商业投资的眼光和角度去分析项目本身,才能够做出正确的投资判断。

  Harborside 市政中心项目也是一个房地产开发类的美国EB-5 投资项目,既然是房地产类的项目,我们就运用分析一个房产开发项目应有的一些要素去审视Harborside 市政中心项目。

  (一) 地理位置及当地房价:

  Harborside 项目位于美国佛罗里达州棕榈滩Jupiter 市中心,美国国家一号高速公路200 号(No.200 US Highway One, Jupiter, FL),项目正好位于佛州最重要的两条高速公路Indiantown Road 和US Highway One 的交接处。周围就是Jupiter 市的商业中心区和豪宅区,项目毗邻大西洋水道,离海边也只有两公里的距离。

  棕榈滩位于美国佛罗里达州东南部,是美国四大富人区之一,美国东南沿海的重要旅游胜地和全国最豪华的冬季避寒游览点。许多富商和名流慕名前来休假,因此棕榈滩又被人们称之为“美国的里维埃拉”。为了保持旅游职能和防止环境污染,城区实行严格的区划方案,不发展制造业。 这里每年流动着全球四分之一的财富,在过去10 年中,注入棕榈滩的资金超过美国其他为超级巨富而设的居住度假胜地;这里没有人疯狂的工作;这有有的是洁白的细沙滩、一幢幢个性极强的私人别墅;这里的人各个神清气爽;这里的生活是大多数人望尘莫及的。这就是全球财富人群的聚集地――棕榈滩。由于棕榈滩是美国的富豪聚居区,导致当地的房价非常的昂贵,当地一般的物业价格都在100 万美元以上。

  详细由此可见,投资到像棕榈滩这样的富人区的房地产项目,将可获得更大的安全保障。

  (二) 资金到位情况

  Harborside 项目的总投资为1.44 亿美元,资金由三部分组成,其中开发商投资3300 万,当地市政府拨款3091 万,EB-5 融资8000 万。开发商投资的3300万包含了项目所在位置土地的取得和前期工程的投入,这部分的投入已经完成,土地所有权证明清楚显示项目开发商已经取得了该项目土地的所有权,并且目前该土地并没有被抵押给任何第三方。第二部分是当地政府的拨款,这里并不是指Harborside 项目是政府的项目,而是由于Harborside 项目中的部分建筑将用作当地的消防局、警察局、公共图书馆等市政用途,所以市政府拨款负责这部分市政府公用设施的投资,而三份政府的官方文件也确认了这部分资金已经全部到位。

  所以,Harborside 项目唯一剩下的资金缺口只是EB-5 融资的部分,由于Harborside项目在2011 年底已经推出市场,目前认购的投资者已经达到140 名,其中70多人已经获得了美国移民局I-526 申请的批准,他们这部分的资金已经注入项目方,而其他的投资的I-526 申请也陆续获得批准,由此可见,EB-5 融资部分8000万的资金到位将没有问题,EB-5 项目融资预计将在今年年底完成。

  (三) 开发商和建筑方实力

  Harborside 项目的开发商是Allied Capital and Development of South Florida 公司,这个公司的老板是Mr. Nicholas Mastroianni II 先生,他是佛罗里达棕榈滩地区一个主要的房地产开发商,和地方政府有着良好的关系。在过去的10 年中,棕榈滩Jupiter 地区新的市中心开发河滨走廊(River Walk)项目就是由他负责的。

  而目前除了Harborside 项目以外,Allied 公司同时也在佛罗里达州当地同时进行着多个大型地产项目的开发,包括高尔夫胜地度假村(Mizner Park Resort)、亲水高尔夫别墅(Water Pointe)等,公司的经验和实力勿容置疑。

  Harborside 项目的建筑方Moss 公司是全美100 大建筑商和佛罗里达州第七大建筑商,承建了包括迈阿密棒球中心、迈阿密大学新研究中心等一大批特大型建筑项目,具有雄厚的实力,在行业中享有非常良好的声誉。

  (四) 工程保险安排

  在房地产开发项目中,很多投资者会担心工程可能会因为各种不可抗力的意外事件而烂尾,最后导致投资者的移民申请和本金返还产生风险。因此,Harborside 项目方向美国NCI保险公司购买了巨额的工程完工保险,以确保Harborside 项目的工程能够顺利完工,一旦工程因为天灾、意外等不可抗力的因素导致工程延误或损失,保险公司将会负责赔付,以确保Harborside 项目能够在预定的工期内顺利完成。

  (五) 抵押担保

  由于很多EB-5 的项目是通过由投资者成立有限合伙事业( LimitedPartnership,即一种特殊的公司组织架构),再把资金用借贷的方式借予美国的公司用作投资具体项目的方式操作。在以上这种借贷模式之下,客户资金的安全完全取决于这些贷款/借贷(即一般性商业信贷)行为中,有没有抵押担保物?如果有抵押担保那抵押担保物又是什么?

  在Harborside 项目中,160 个EB-5 投资人共同组成Harborside Funding LimitedPartnership(即Harborside 项目融资有限合伙事业),让后把资金通过借贷的方式借予Allied 公司开发Harborside 项目。本次的借贷过程中,Allied 公司将会提供项目所在约12 英亩的土地,以及未来建成以后土地上所有的建筑物和项目建成以后的所有权益给EB-5 投资人的有限合伙事业作为无条件抵押担保。而且由于  Harborside 项目没有银行的资金参与其中,所以EB-5 的投资者可以享有第一顺位的无条件抵押担保权。享有第一顺位的抵押担保权对于EB-5 投资者的资金返还的安全性非常重要,因为根据美国的法律,一旦商业贷款发生违约或公司破产清盘,抵押品或资产在进行拍卖后,首先用于偿还拖欠雇员和政府的款项,然后再按抵押担保权的顺位进行赔付。在这种情况下,享有第一顺位的抵押担保权才能够保障债权人能够取回大部分借款,而第二、第三顺位的债权人基本上可能血本无归。由此可见,在Harborside 项目中,所有EB-5 投资者都可以享有土地和房产这些优质资产作为第一顺位的无条件抵押担保,对于5 年以后本金的返还就更多了一重保障。

  (六) 第三方抵押担保评估

  既然Harborside 项目提供了土地、房产及所有项目的权益作为第一顺位的抵押担保,那这些抵押担保物的价值就和EB-5 投资者的资金安全紧密相连,抵押担保物的价值越大,投资者的安全越有保障。Harborside 项目中的抵押担保物,经由美国最大的房地产评估机构Callaway & Price Inc.作出评估并出具的第三方评估报告,报告中显示Harborside 项目的抵押担保物估值1.7 亿美元。

  由此可见,Harborside 项目估价达1.7 亿美元的土地、房产和权益,用于担保8000 万美元的EB-5 贷款,抵押担保物价值高出贷款一倍多,其安全余度超过110%,可以让投资者对资金的安全性更加放心。

  (七) 商业租户的确认

  Harborside 项目的主体建筑部分由5 幢大楼组成,而其中面积最大的2 幢将建成一家四星级标准的拥有180 间客房的Westin(国内一般翻译为威斯丁)酒店,这家酒店将是Harborside 项目的主要租户,为Harborside 项目未来提供稳定的租金收益。目前,Harborside 项目发展商已经与Westin 酒店的母公司Starwood 集团(即全球最大的豪华酒店管理集团喜达屋集团)达成并签署协议,喜达屋集团将在Harborside 项目完工后进驻,经营及管理Jupiter 地区唯一的一家Westin 品牌酒店,将为棕榈滩及周边地区每年高达上千万的游客和商务旅客提供一流的住宿餐饮及会议服务。左图这份就是Harborside 项目方和Starwood 集团签署的合作协议,该协议的签署,确保了Harborside 项目落成以后超过一半的楼面面积都已经出租成功,能够为项目带来长期和稳定的收益,并且为所有EB-5 的投资者创造大量的就业机会满足移民法律的要求,保障客户在两年以后I-829 条件解除的申请能够顺利获得批准。

  (八) 再融资安排

  在5 年的投资周期届满时,每一位EB-5 投资者最关心的问题就是本金返还的问题,Harborside 项目在现阶段已经就EB-5 融资到期时的还款作出了安排。

  Harborside 项目发展商和美国纽约最大的房地产融资集团Ackman-Ziff 就项目完工以后的再融资签署了协议,Ackman-Ziff 集团同意在Harborside 项目完工后,按年利息7%至9%贷款合共1 亿美元给Allied 公司用于偿还EB-5 投资者8000 万美元的融资。再融资安排的落实,确保了Harborside 项目在建成以后,发展商可以取得足够的现金,在5 年到期时偿还所有EB-5 投资者的投资本金,使本金的返还获得更大的安全保障。左图就是Harborside 项目发展商于Ackman-Ziff 集团签署的关于项目完工后再融资安排的协议。

  另外,Harborside 项目除了投资风险和安全性这些必须考虑的商业投资因素外,更重要的是作为一个EB-5 的投资移民项目,投资者更需要考虑到以下这些在移民申请办理过程中不可忽视的要素,确保自己的移民申请能够顺利的获得美国联邦移民局的审批通过。

  (一) 区域中心的批准和TEA 的证明文书

  Harborside 项目所在的Florida Regional Center(佛罗里达区域中心)在2010年9 月14 日正式获得美国联邦移民局USCIS 的批准,成为美国移民局认可的区域中心。并且Harborside 项目也获得佛罗里达州政府部门所发出的TEA(目标就业区域)的证明书,确保所有EB-5 投资者都可享受50 万美元投资要求的优惠措施。

  (二) 间接就业机会的计算

  由于Harborside 项目是区域中心的EB-5 投资移民项目,其就业机会的创造需要通过使用经济模型(Econometric Model)的推导,计算出创造间接就业机会的数量。Harborside 项目邀请了美国著名的经济学家、布朗大学经济学教授Mr.Michael K. Evans 撰写了Harborside 项目的经济影响及就业创造报告书,使用美国移民局认可的RIMS-II(Regional Input Modeling System)经济模型计算出Harborside 项目一共可以为棕榈滩当地创造出2409 个直接加间接的新增就业机会,满足了Harborside 项目总共160 名EB-5 投资者需要1600 个就业机会的要求,每个投资移民申请人可以分配到15.06 个就业机会,远远超过美国移民局的要求。

  (三) 项目过往申请者的审批情况

  EB-5 投资移民申请的I-526 申请的材料文件主要分为两大部分,第一部分是项目文件,包括有Offering Memorandum、Limited Partnership Agreement、BusinessProposal、Economic Report 等,第二部分是申请人50 万美元投资资金合法来源的说明文件。目前Harborside 项目总共招募160 个EB-5 投资者,其中已经认购及打款约140 名投资者,而这140 名投资者中已经有70 多人获得了美国移民局I-526 的批准,并且项目每天都有新的申请获得批准。在同一个EB-5 项目中,所有申请人的项目文件都是一样的,70 多人已经获得批准的情况意味着美国移民局Harborside 项目的项目文件完全满意,并且已经批准了这个项目的所有的项目文件部分,只要申请人的个人资金来源说明文件没有问题,所有Harborside 项目的投资者都将顺利的获得美国移民的批准。在目前I-526 申请成功率只有69%的今天,Harborside 项目目前可以获得100%的通过率,实属不易。对于现在选择Harborside 项目的投资者,意味着移民的风险已经非常低,递交I-526 申请后,由于项目文件已经获得批准只需审核资金来源文件,申请等待的周期将会压缩到2-3 个月,大大加快投资者的申请时间。

  (四) 监管账户的放款安排

  目前市面上很多的EB-5 项目都声称自己项目会开立所谓的监管账户(EscrowAccount),保障投资者的资金安全,但是实际上目前有接近一半的项目实际上开立的并不是真实的监管账户,这些项目的监管协议只是要求把客户的资金冻结到I-797 通知发出,也就是客户的文件递交美国移民局后银行收到档案号信就将资金解冻,资金就进入到项目方的账户。这样的情况意味着一旦客户的I-526 申请被拒,资金已经不在监管账户中,退款的承诺将得不到保障。

  而Harborside 项目的监管账户设立在美国最大的银行CITI Bank(花旗银行),监管条款清楚显示所有EB-5 申请人的投资本金50 万美元都会冻结在监管账户中,直至申请人的I-526 批准后,资金才从监管账户中解冻划拨到项目方。这样的银行监管安排,让Harborside 项目投资者的资金获得更安全保障。

  综上所述,Harborside 项目具有很多独特的优势,不但让投资者的移民申请能够顺利获批,而且本金安全也更有保障。
 

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