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海外房产如何避免“遗产”成“遗患”

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2016-10-16 15:47

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   据《华尔街日报》报道称,过去三年来,中国投资者不断向美国部分最高调的开发项目投入资金,而今年中国投资者已经向美国房地产市场投资130亿美元之多。其中,有中国投资者参与在建或拟建项目的城市包括纽约、波士顿、芝加哥、洛杉矶和迈阿密。

  然而在对美国房产投资火热朝天的另一面,却有不少人因为不熟悉美国税制法规而吃尽了苦头。

  中国曾有一位在美国购置了20套房产买家的家人,就因税率较高的美国房地产遗产税而吃尽了苦头。

  部分房子竟已成“别人的家” 没有美国绿卡遗产税高达40%

  7月,据21世纪经济报道, 王君(化名)的父亲是一位民营企业家,自2009年始以自己的名义在美国各地购置了20套美国别墅,其中包括加利福尼亚州10套;夏威夷州6套外加一个豪华游艇;纽约州2套;马萨诸塞州2套。

  然而王君父亲的企业在2012年倒闭了,国内的房产及存款悉数被查封抵债,一家三口从此就只能以王君母亲的存款度日。

  不幸的是,王君的父亲近期因病去世。为日后的生活打算时,一直没有稳定工作的王君想到了父亲在美国各地所购置的20栋别墅。

  然而令他震惊的是在他想要继承父亲这笔巨额遗产时,却万万没想到这20套美国别墅“遗产”已经成为了“遗患”。

  为落实这件事情,王君特意飞去了美国。然而令他惊奇的是,他父亲在纽约州和马萨诸塞州的4套房子里面已经被别人住上了。

  原来,王君的父亲持有上述房屋多年却没有过来居住,也没有安排当地中介负责照看经营,结果拖欠了多年房产税。因为欠缴房产税所以被政府拍卖了,当初花下巨额买下的房子如今却早已雀巢鸠占住上了别的家庭。

  由于王君的父亲并没有获得美国身份,所以王君想要继承父亲的这些美国房产,并不能享受到545万美元的美国人遗产税免税额度,而是仅有可怜的6万美元。这对于16套美国别墅的价值总额无疑是杯水车薪。

  王君万万也不会料想到父亲当年花钱买下却被人雀巢鸠占几套了不说,想要继承父亲的遗产还得先给美国国税局“上缴”一笔巨款。本以为是能保自己一世衣食无忧的20栋先父留下的美国别墅遗产,如此却成为了一个巨大的难解之题。

  海外房产如何避免“遗产”成“遗患”?

  针对类似的情况,86留学网给过一些建议。

  由于美国房地产税收系统税率较高且项目繁多,所以如果想避免“遗产”成“遗患”,有以下合理避税方式。

  1.赠与方式

  如房主还在世,并且其不是美国纳税居民,但子女是美国纳税居民。在美国,外国人的赠与税免税额只有14000美元,所以千万不要直接赠与房子。但房主可以将房产卖掉,以存款形式赠与子女,由于存款是无形资产,外国人把无形资产转赠给美国人是没有赠与税的。

  2.购买保险

  在购买美国房产时,同时购买一份美国的人寿保单,如果房主不幸过世了,用人寿保单的赔付去缴纳这些增值税和遗产税,房产可以留下来从容处理。举个例,如果买下一份百万美元理赔的人寿保险,这就等于是实实在在为子女留下了百万现金。而且人寿保险的理赔受益人不用缴纳所得税,也不用缴纳遗产税。

  3.信托

  另外一个好的解决方案是做一个生前信托,一旦有意外,生前信托的条款里面指名了谁为受益人,这就避免了费时、费钱的法庭认证的程序,这在美国是资产保护必不可少的。

  也有业内专家建议,投资人在美国置业的时候在当地成立信托去持有这些房产,并且将这些信托植入美国境外公司中。这样投资人未来百年后,可以通过赠与儿子境外公司股权的形式,绕过美国遗产税。

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本文来源:https://yimin.liuxue86.com/y/2982534.html
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